Especialistas avaliam o futuro do setor e as diversas opções para quem estuda onde investir
Por Aliteia Milagre | Serifa Comunicação
Fotos Divulgação
Dentro do mercado imobiliário existem diversos tipos de investimentos para empregar capital com perspectivas de retorno e proteção do patrimônio sem grandes perdas. Como apoiadores nesse processo, bancos, assessorias especializadas, empresa de consórcio, estatísticos, construtoras peritas em “built to suit” (BTS) e em imóvel de todo padrão abraçam esse mercado para atender aos interesses específicos para a diversificação de carteira.
Entre os especialistas consultados para essa matéria, está Marcos Araujo, que é estatístico, CEO da Datastore, escritor do best-seller “Meu Imóvel, Meu Mundo” e do livro infantil “Meu Imóvel, Meu Mundo Kids”. É também criador do algoritmo de dados que em 2021 alcançou a marca de 820 bilhões em pesquisas sobre novas habitações para famílias de todas as rendas em todo o Brasil. Ele falou com exclusividade para a nossa reportagem sobre os imóveis como forma de investimento, demanda imobiliária, tendências e sobre a nova dimensão da indústria imobiliária.
( Marcos Araujo: autor do best seller “Meu imóvel, meu mundo” )
Futuro do investimento em imóveis
Considerado o futurologista e pensador do morar, Marcus Araujo afirma que há controvérsias sobre o imóvel ser um investimento, uma vez que há muitas formas de valorização do capital. Segundo ele, apenas a demanda pode garantir a rentabilidade. “Não precisa ser um expert para entender que o imóvel sem pessoas para comprá-lo ou locá-lo não valoriza. Porém, isso parece não ser um problema, já que no primeiro semestre de 2021 nasceram no Brasil aproximadamente 1,5 milhão de pessoas, cerca de 8 mil por dia, totalizando 56 mil novos bebês por semana. Pensando em um quarto futuro de 12 m² para se viver bem, estamos falando de 672 mil m² de demanda futura para os próximos anos, sendo introduzidos a cada nova semana”, calcula.
A demanda imobiliária aumentou entre março de 2020, quando era de 12,6 milhões de famílias, chegando a 17,731 milhões de famílias em 2021. Agora, são 14,903 milhões de famílias. O Sudeste tem 30,51% do total, ou seja, bem acima da média nacional que é de 29,03%. O Centro-Oeste tem 30,98%, também acima da média nacional. “Como o Triângulo Mineiro é um entreposto entre essas duas regiões, dizem que tem uma condição muito especial para continuar crescendo em 2023, mas o perfil cauteloso dos mineiros há de ser levado em consideração neste momento”, lembra Marcus.
Com a crescente demanda, a tendência é de fato a verticalização dos empreendimentos. Segundo Araujo, não há como atender a uma demanda progressiva sem verticalizar as cidades. “Sinto dizer que o futuro da humanidade não poderá continuar expandindo a malha urbana de forma indeterminada como foi nos últimos 100 anos (1920-2020). Por mais que queiram ou tenham esse hábito, isso não será possível. Não é só por causa das questões ambientais. Serviços públicos como coleta de lixo ou postos de saúde custam muito menos aos cofres públicos quando a verticalização está presente”, explica.
Em seu livro “Meu imóvel, Meu Mundo”, o escritor salienta que imóveis maiores darão lugar aos menores, chegando à população brasileira em 2048, ou seja, antes da metade deste século. “No capítulo Futurista, que se passa em 3.094 d.C, falo sobre imóveis de 3 metros cúbicos - isso mesmo que você leu: metros cúbicos. Somos extremamente cartesianos e ainda não apreendemos a usar os metros cúbicos nos imóveis corretamente. Os imóveis terão 3 m² já em 2050”. Já, já isso será realidade no Brasil. E haverá muitos interessados em morar”, acredita.
Demanda x oferta
Em números gerais, a demanda neste início de 2023 está em 14,903 milhões de famílias calculada pela Datastore. “Não conseguiremos ofertar mais de 500 mil imóveis, então teremos algo em torno de 30 compradores para cada unidade ofertada. Isso quer dizer que a oferta é bem menor que a demanda, o que é muito bom para os empreendedores”, acrescenta Marcus Araujo. Segundo o levantamento da Datastore, houve uma ligeira queda na demanda, a primeira desde o início da pandemia, não por causa dos fundamentos econômicos e sim pelas turbulências causadas pela alternância de poder. “A demanda imobiliária se nutre na calmaria e na harmonia entre poderes públicos e mercado. Esperamos que tudo se normalize e o consumidor de imóveis volte às compras com mais confiança. Para os empreendedores, o correto é deixar tudo pronto, apenas para apertar o “play” e lançar o empreendimento. Não deixar sua esteira de produção paralisada e sim estar pronto com pesquisas de mercado, dados e estratégias de marketing prontas”, aconselha.
Valorização
A valorização dos imóveis surpreende. Devido ao crescimento da economia em 2022, os preços dos imóveis subiram mais do que a inflação. De acordo com o índice FipeZap+, no ano passado, o preço médio dos imóveis residenciais teve alta de 6,12%. Ainda de acordo com o levantamento, o preço de venda de imóveis residenciais teve alta de 0,30% em janeiro de 2023. O aumento ficou acima do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), indicador considerado para reajuste do aluguel, que em janeiro foi de 0,21%.
Isso demonstra que a aquisição de imóveis continua sendo uma das formas mais rentáveis de investimento. Com o valor médio do metro quadrado da região, vendedores e compradores têm uma referência para o início da negociação. Esse valor médio é um guia na hora de aplicar as correções nos fatores que influenciam na valorização, como a e estrutura do imóvel, a presença de comodidades no condomínio, a localização, entre outros atributos como a solidez da construtora ou incorporadora. Dados da Brasal Incorporações, empresa que atua há 7 anos na cidade, por exemplo, balizam esse cenário apresentado pelas pesquisas e especialistas. De 2015 a 2022, a média de valorização do m² negociado dos empreendimentos do período foi de até 76%. Isso demonstra que a aquisição de imóveis continua sendo uma das formas mais seguras de investimento.
( Sebastião Longuinho, diretor regional da Brasal Incorporações )
O diretor regional da Brasal Incorporações, Sebastião Longuinho, afirma que o setor é responsável por uma importante fatia da economia brasileira e, independente da situação financeira do país, ajuda a manter o mercado estável.
Ele declara que a força e a resiliência do segmento - que emprega e gera renda - também transforma sonhos em realidade e entrega mais que moradia, mas um bem de valor. “Hoje, mais do que nunca, a compra de um imóvel é vista não apenas como necessidade, mas como investimento seguro. Os imóveis de alto padrão carregam atributos de valor que são favoráveis seja para adquirir, alugar ou vender futuramente”, diz Sebastião.
Maior rentabilidade: comprar na planta ou pronto?
( Iago Porto Almeida Borges, gerente regional da Bild )
E quando o assunto é comprar um imóvel, qual oferece maior rentabilidade? O pronto ou na planta? De acordo com gerente regional da Bild, Iago Porto Almeida Borges, ambas as opções oferecem uma rentabilidade atrativa para o investidor. Porém, ele esclarece que o imóvel na planta tem, em geral, um elástico maior de valorização que, somado a uma rentabilidade mensal de aluguel ou locação por curtos períodos, após a entrega se torna mais atrativo. Entre as vantagens de comprar um imóvel na planta estão o potencial de valorização aumentado que um imóvel deste tipo tem em relação ao pronto e a condição de investimento. “O imóvel na planta possibilita um parcelamento no período de obra com correção monetária, em geral, mais atrativa que taxas de financiamento ou correções de imóveis prontos. Outra vantagem é a possibilidade de personalização que virou um item de série para grande maioria das incorporadoras e construtoras”, salienta Iago.
Em relação à valorização, um imóvel na planta está atrelado a vários fatores, mas dois se destacam: a localização e a escassez de oferta. Em casos que esses dois fatores pesam a favor, ou seja, uma excelente localização e ótima velocidade de vendas no lançamento do produto, chega-se à valorização de 15% a 20% no primeiro ano. No imóvel pronto a valorização anual, em geral, limita-se à inflação.
A escolha da melhor taxa
Facilitar o financiamento imobiliário, esclarecer dúvidas e auxiliar durante todo o processo da compra de um imóvel, garantindo um financiamento sem burocracias e sem custo. Essa já é uma realidade oferecida no mercado para quem deseja realizar o sonho de casa própria. A Prime Assessoria Imobiliária, munida de plataformas bancárias, faz uma análise prévia de crédito e, de acordo com o perfil do comprador, consegue a melhor taxa e condição para o
financiamento imobiliário. A Prime é uma facilitadora dos bancos nos processos imobiliários, sendo um serviço pago por eles, sem onerar em custos no financiamento do cliente.
Segundo Bárbara Gonçalves Mendes, sóciaproprietária na Prime, a maior dificuldade dos clientes que financiam imóveis de médio a alto padrão é entender qual a melhor condição de financiamento oferecidas pelo mercado. “Muitas vezes, o cliente só olha a taxa e não consegue enxergar o que está sendo realmente cobrado nem quais as condições para conseguir a taxa anunciada”, afirma.
( Bárbara Gonçalves Mendes, sócia-proprietária da Prime )
Bárbara explica que quando uma pessoa adquire um imóvel sem o apoio de uma assessoria imobiliária os riscos são maiores. “Estamos falando de um investimento a longo prazo, chegando a 420 meses (35 anos). Se não for um processo bem orientado, com um serviço de governança familiar para entender as condições reais e o que melhor se encaixa no bolso da família, o sonho pode se tornar um pesadelo”, ressalta.
Um imóvel por meio do consórcio
Outra modalidade de crédito é o consórcio, onde o participante paga a empresa antes de comprar o bem e tem o dinheiro para pagar à vista e obter desconto com custo baixo. O custo total da operação, incluindo taxa administrativa, seguro, entre outros, é de 1,2% ao ano.
De acordo com Jonathan Ribeiro dos Santos, gestor das unidades Ademicon Consórcio e Investimentos, presente em Uberlândia, Uberaba e Ituiutaba, há muitas vantagens nesta opção. “Seguindo as regras da Caixa Econômica Federal é possível usar o FGTS no consórcio de imóvel, sem contar que o integrante recebe consultoria do início ao fim, enfrenta processos menos burocráticos, sem juros e é favorecido com créditos com parcelas mais acessíveis”.
( Jonathan Ribeiro dos Santos, gestor das unidades Ademicon Consórcio e Investimentos )
“O consórcio imobiliário é visto como uma forma mais barata de adquirir a casa própria porque tem parcelas que cabem no bolso dos clientes, não comprometendo a renda familiar”, afirma.
Mercado de Fundos de Investimentos Imobiliários
Outro nicho que vem chamando a atenção de investidores é o mercado de Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs). O FII é uma junção de recursos destinados à aplicação em ativos pertinentes ao mercado imobiliário.
Os recursos captados na venda das cotas poderão ser empregados para a aquisição de imóveis, construídos ou na planta, destinados a fins comerciais ou residenciais. Valem também para a obtenção de títulos e valores mobiliários ligados ao setor imobiliário, a exemplo de Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), cotas de outros FIIs, ações de companhias do setor imobiliário, entre outros.
Todo FII possui uma política determinada de investimento, que estabelecerá como o participante poderá investir. Após a aquisição dos imóveis, o fundo obterá renda como for tramitado, seja locação, venda ou arrendamento.
Se o investimento for em títulos e valores mobiliários, a renda virá dos rendimentos distribuídos por esses ativos ou ainda pela diferença entre o seu preço de compra e de venda. Os proventos alcançados pelo FII são distribuídos de forma regular aos seus cotistas.
O investidor só pode resgatar as cotas depois de transcorrido o prazo de duração do fundo e desistir do negócio se vender as suas cotas no mercado secundário, ou seja, aquele mercado no qual investidores compram e vendem ativos entre si, como ações, fundos imobiliários, debêntures e outros títulos.
Uma das vantagens de se investir em FIIs é que em uma situação em que o proprietário de um imóvel precise de dinheiro em curto prazo, é possível que delongue mais para vender seu imóvel do que se fosse vender cotas de FIIs.
Além de rendimentos mensais, possibilidade de isenção de imposto sobre os rendimentos e bons inquilinos, os FIIs também contam com gestão profissional que faz recebimento do aluguel; renegociação com os locatários; e etc.
Marcus Araujo, CEO do Mundo Datastore, diz que não há dúvida de que os FIIs são uma excelente modalidade de investimento, desde que o investidor conte com a curadoria de profissionais capacitados e busque por instituições sólidas. “Quem adere não tem as preocupações operacionais e de manutenção que um investimento em imóveis tradicional traz”, conclui.
Built to Suit: um bom investimento
O Built to Suit (BTS) é um modelo de contratação diferente do convencional. No BTS, o locatário encomenda a construção ou reforma de um imóvel que atenda às necessidades específicas, para posteriormente alugá-lo. Do outro lado, o locador, que pode ser proprietário ou investidor, se responsabiliza pela execução do projeto e ambos firmam um contrato.
Em Uberlândia, uma das empresas que atende clientes nesse formato é a Hausa Construtora, no mercado há mais de 10 anos. O sócio-diretor Marcus Demarque explica que atualmente o foco maior da Hausa são construções comerciais e corporativas, e que esse modelo representa um terço das obras que executam. “O BTS vem para atender demanda
de um proprietário que não sabe o que fazer com um determinado terreno, qual negócio implantar, mas ao mesmo tempo visa renda, somado ao locatário que tem a empresa e não quer a imobilização do capital, mas está disposto a fazer contrato com remuneração
pré-determinada. São duas partes que querem construir algo juntas”, explica.
( Marcos Demarque, sócio diretor da Hausa Construtora )
Esse tipo de negócio é vantajoso? Para o investidor, os benefícios são a garantia de locação por um tempo determinado e sem vacância do imóvel. Além disso, tem o retorno do valor investido ao longo do contrato. O capital não fica parado. Já o locatário terá seu negócio para rodar suas operações sem se preocupar em iniciar, expandir ou relocar a empresa, já que é entregue sob medida. Tudo feito dentro dos trâmites legais. A revisão do aluguel fica acordado no contato, com índice pré-determinado. Isso gera segurança, sem grandes variações.
Nos BTS a locação se mantém entre 10 e 20 anos. Essa definição dá ao investidor uma garantia mínima de que está fazendo um investimento para ter rentabilidade. Em caso de rescisão, os contratos preveem uma multa que é inversamente proporcional ao tempo de permanência no imóvel, ou seja, quanto mais próximo o fim do mesmo, menor será a multa por quebra de contrato. “O investidor precisa ter garantia do capital imobilizado. O imóvel é feito dentro de características únicas para o negócio, por isso, se o locatário desiste, as multas são elevadas devido ao alto investimento. Alguns contratos preveem o
pagamento integral dos aluguéis devidos ao locador do imóvel e até multa contratual sob o montante que resta de vigência do contato. Porém, o tempo de permanência é cumprido na grande maioria dos contratos”, enfatiza Demarque.
O sócio-diretor da Hausa faz um alerta sobre a personalização sem flexibilidade na planta do imóvel. Ele afirma que os BTS devem ser respeitados e desenvolvidos conforme o combinado, mas que depois de entregues possam alocar outros ramos de atividade com poucas adaptações ou quase nenhuma.
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