Conectando o mercado e o urbanismo de qualidade.
Por Franco Cristiano Alves | Géssica Alves
Fotos Divulgação
O urbanismo convencional, aqui se referindo àquele derivado do modernismo, produziu cidades com espaços conceitualmente conflitantes e potencialmente lesivos a vida em comunidade.
Especialmente baseado em um modelo desenvolvimentista americano, a produção do espaço no Brasil, por exemplo, acabou por privilegiar os espaços para os carros e desprestigiar oportunidades de convivência entre as pessoas, muitas vezes construindo periferias desordenadas, degradação ambiental, a partir de uma visão simplista e equivocada que colocou o mercado imobiliário e o urbanismo de qualidade em lados antagônicos. ( Géssica Alves )
Contexto que a bem da verdade, ao final, acabou por produzir insatisfações generalizadas, seja pelos moradores das regiões limítrofes das cidades, seja pelos moradores das regiões mais centralizadas. Há muitas razões para essa insatisfação com o aspecto físico de muitas de nossas cidades, mas merece destaque a perda da qualidade dos espaços públicos, destinados ao convívio em comunidade. Os métodos convencionais de zoneamento, que se concentram nos usos permitidos, acabaram por moldar a forma do ambiente construído de maneiras não intencionais e muitas vezes indesejadas.
Os métodos convencionais de zoneamento em uma perspectiva histórica, surgiram da necessidade de proteger a saúde, de criar segurança e bem-estar público, evitando os impactos mais negativos de uma localidade. Limitar a exposição das pessoas a poluentes específicos, afastar riscos decorrentes da propagação do fogo entre prédios comerciais, indústrias e residências, são apenas alguns dos objetivos valiosos que o zoneamento convencional pretendeu cumprir ao longo do tempo. Proteger os valores da
propriedade separando usos incompatíveis em uma determinada região da cidade, através da criação de zoneamentos com uso limitado, separaram os diferentes usos do solo, como residencial e comercial, criando uma percepção a princípio mais clara de valor imobiliário.
Como resultado do modelo convencional e desta visão imobiliária, as cidades se tornaram cada vez mais fragmentadas, criando regiões industriais, regiões comerciais, regiões residenciais periféricas e regiões residências nobres, em claro desfavorecimento dos espaços públicos de qualidade. No modelo atual, o espraiamento das cidades acabou por criar um transporte público ineficiente aos usuários. Degradou cegamente o meio ambiente natural afetando o microclima das cidades, atingindo a todos indistintamente com perda da qualidade de vida, a exemplo de crises hídricas e inversões térmicas. Há registro de cidades que sofreram aumento de sua temperatura média em até 6ºC, em razão da substituição excessiva da vegetação nativa por estruturas de concreto e asfalto.
Alternativa ao modelo atual fundado em zoneamento está no uso de códigos baseados na forma (Form-Based Codes) que incluem a especificação de quais usos são permitidos em um edifício ou local, mas com foco no caráter físico do desenvolvimento urbano, especificamente, no que diz respeito sobre como a edificação se relaciona com a esfera pública, aqui compreendida como os lugares que são por direito, compartilhados com todos que habitam as cidades.
Os códigos baseados em formas são uma ferramenta mais adequada e confiável para alcançar o que desejava se preservar pelo uso do modelo convencional, baseado em zoneamento. Ainda nos anos 80, planejadores urbanos e arquitetos criaram os códigos baseados em forma como uma alternativa ao zoneamento convencional, subtraindo o foco baseado no uso e o substituindo por uma visão urbanística baseada na escala entre a edificação e o usuário, na intensidade e densidade do desenvolvimento, na forma de construção e uso democrático dos espaços públicos e nas relações e interferências entre as respectivas edificações.
Estudos demonstram que o código baseado em formas é capaz de diminuir externalidades negativas decorrentes do desenvolvimento urbano, assim como, é mais apto ao compartilhamento social de externalidades positivas e negativas decorrentes deste mesmo processo de ampliação das cidades. Os códigos baseados em forma são um método de regulamentação do desenvolvimento urbano, que pode ser adotado em leis municipais, ainda de forma complementar ou transitória ao modelo atual, que objetivam enfatizar o caráter físico do desenvolvimento e sua forma em determinada região.
Assim como em uma lei de zoneamento convencional, os usos do solo passam a ser regulamentados a partir de um modelo de desenvolvimento de interdependência com a comunidade vizinha, especialmente as relações entre os edifícios e a rua, pedestres e veículos e espaços públicos e privados.
O código aborda essas preocupações regulando o design do local, a circulação e a forma geral da construção. Devido a essa ênfase no design, os códigos baseados em forma geralmente fornecem maior previsibilidade sobre os aspectos visuais do desenvolvimento, incluindo o quão bem ele está no contexto existente da comunidade. Eles oferecem a uma comunidade os meios para criar o desenvolvimento físico que ela deseja e aos desenvolvedores uma compreensão mais clara do que a comunidade busca.
Os benefícios podem promover o adensamento racional das cidades, diminuindo os mencionados e indesejados impactos ambientais negativos. O modelo permite ainda uma maior aceitação da comunidade circunvizinhas em relação aos novos empreendimentos, ao mesmo tempo que viabilizam placemaking’s e outras estratégias de engajamento social.
A partir de uma perspectiva de mercado, os códigos baseados em forma substituem a antiga
lógica que tinha como premissa apenas o valor do metro quadrado para o desenvolvimento de produtos imobiliários, por uma lógica baseada na valorização qualitativa do espaço urbano, abrindo a porta para inúmeras novas oportunidades de receita em amplo consenso e alinhamento com o interesse das cidades e de todos que as habitam.
Géssica Alves - Coordenadora de Arquitetura e Urbanismo da Évora Urbanismo. Arquiteta Urbanista. Pós-graduanda em Infraestrutura Urbana para Loteamentos em BIM
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